การจำนอง หรือ ขายฝาก บ้านหรือคอนโด เป็นธุรกรรมการกู้ยืมเงินที่นิยมแพร่หลาย
โดย การจำนอง เป็นธุรกรรมที่นำโฉนดเป็นสินทรัพย์ค้ำประกันการกู้ยืมเงิน
และ การขายฝาก เป็นธุรกรรมที่เปรียบเสมือนการซื้อขาย โดยมีกำหนดเวลาในการซื้อคืน หรือเรียกว่าเป็นธุรกรรมที่คล้ายการจำนำ
การขอวงเงินกับธนาคาร โดยปกติแล้วอาจจะใช้เวลา มีข้อกำหนด และใช้เอกสารหลายอย่าง เช่น รายการเดินบัญชี สลิปเงินเดือน เครดิตบูโร ฯลฯ ทำให้ไม่สามารถตอบสนองความต้องการผู้ที่เร่งด่วนใช้เงิน หรือขาดบางคุณสมบัติที่จะกู้เงินกับธนาคาร
ทำให้คุณลูกค้าที่มีความจำเป็นเร่งด่วนในการใช้เงิน หันมาใช้ทางเลือกในการขายฝาก หรือจำนอง
ดังนั้น สิ่งที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจคือ
การจำนอง หรือการจำนองบ้าน เป็นธุรกรรมที่มีความเสี่ยงต่ำกว่าโดยกฎหมาย เพราะกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้จำนองไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลง และค่าธรรมเนียมกรมที่ดินต่ำกว่าการขายฝาก
โดยค่าจดจำนองเท่ากับร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง แต่การขายฝาก ค่าธรรมเนียมจะเทียบเท่าการซื้อขาย
แต่วงเงินจำนองจะต่ำกว่าขายฝาก เพราะผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้) มีความเสี่ยงมากกว่า เพราะถ้าหากมีการผิดนัดชำระตามสัญญา ผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้) ต้องเสียเวลาจ้างทนายฟ้องร้องบังคับคดี
การขายฝาก หรือการขายฝากบ้าน เป็นธุรกรรมที่โอนกรรมสิทธิ์ของโฉนดไปยังผู้รับซื้อฝาก
โดยผู้ขายฝากมีสิทธิ์ซื้อคืนภายในระยะเวลาตามสัญญา หรือสามารถขยายระยะเวลาได้โดยสูงสุดไม่เกิน 10 ปี
ระหว่างสัญญา ผู้รับซื้อฝากไม่สามารถขาย โอนกรรมสิทธิ์ หรือจดจำนองโฉนดนี้กับผู้อื่นได้
แต่ถ้าผู้ขายฝาก(ผู้กู้) ไม่ได้มาไถ่ถอน หรือต่อสัญญาภายในกำหนดอายุสัญญา กรรมสิทธ์จะเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์
ดังนั้น ผู้รับซื้อฝากจึงให้วงเงินได้สูงกว่าการจำนอง เพราะไม่ต้องฟ้องร้องเมื่อครบกำหนดอายุสัญญา
หลักการพิจารณาในการเลือกระหว่าง การจำนอง และขายฝากมีดังนี้
จำนวนเงินที่ต้องใช้ ถ้าจำนวนเงินที่ต้องใช้ไม่สูง การทำจำนองจะช่วยให้ประหยัดต้นทุนมากกว่า เนื่องจากมีค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินต่ำกว่าการขายฝาก
แต่ถ้ามีความจำเป็นต้องใช้เงินในวงเงินที่สูง การทำขายฝากก็จะช่วยให้ได้วงเงินที่สูงกว่าจำนองพอสมควร
นอกจากนี้ ควรพิจารณาวงเงินที่ต้องการว่าเราสามารถชำระดอกเบี้ยได้ไหม
เช่น สมมติที่วงเงิน 1 ล้านบาท ดอกเบี้ยตามกฎหมายจะเท่ากับเดือนละ 12,500 บาท ถ้าเราสามารถผ่อนชำระดอกเบี้ยรายเดือนโดยไม่มีปัญหา และสามารถทยอยจ่ายคืนเงินต้นได้ ก็จะไม่มีปัญหาใดๆ ตลอดอายุสัญญา
ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน การจดจำนองค่าธรรมเนียมกรมที่ดินเท่ากับร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง
การขายฝาก ค่าธรรมเนียมกรมที่ดินจะเท่ากับการซื้อขาย โดยจะมีทั้งหมด 3 รายการ ได้แก่
1. ค่าธรรมเนียมโอน ร้อยละสองของราคาประเมิน
2. ภาษีบุคคล
3. ค่าอากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยจะเป็นค่าอากรแสตมป์เมื่อถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไป โดยคร่าวๆ ถ้าเสียเป็นค่าอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ประมาณ 4% ของราคาประเมิน แต่ถ้าเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมจะประมาณ 7% ของราคาประเมิน
การเลือกผู้รับจำนอง หรือผู้รับซื้อฝาก ควรเลือกผู้รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่เป็นมืออาชีพ เนื่องจากนักลงทุนจะเน้นแค่ผลตอบแทนตามที่ตกลงกัน และอัตราดอกเบี้ยถูกกฏหมาย จะทำให้ไม่มีปัญหาเรื่องสัญญา สามารถนัดไถ่ถอน หรือต่อสัญญาได้ 3-10 วัน ก่อนครบกำหนดอายุสัญญา ไม่มีค่าใช้จ่ายในการต่อสัญญา หรือเรียกเก็บอย่างอื่นเพิ่มเติม เช่น ค่าน้ำมัน เป็นต้น (ยกเว้นกรมที่ดิน จะมีค่าธรรมเนียมต่อสัญญา 75 บาท)
นอกจากนี้ควรพิจารณาอัตราดอกเบี้ย และค่าดำเนินการ หรือค่าปากถุงว่าเป็นอย่างไร
โดยของทาง Winner Loans เราใช้อัตราดอกเบี้ยตามกฎหมาย สัญญาระบุตัวเลขตามจริง และค่าดำเนินการของทาง Winner Loans จะต่ำ เพราะเรารับเองโดยตรงโดยไม่ผ่านนายหน้า
การเลือกผู้รับจำนอง หรือผู้รับซื้อฝากผิด อาจจะต้องเจอกับการจ่ายดอกเบี้ยสูงกว่ากฎหมายกำหนด ผู้รับซื้อฝากตุกติก ไม่สามารถติดต่อเพื่อไถ่ถอนได้ (กรณีนี้ ผู้ขายฝากสามารถนำเงินไปวางไว้ที่สำนักงานบังคับคดีภายในระยะเวลาไถ่ถอนได้)
หรืออาจจะเจอผู้รับซื้อฝากที่ทำสัญญาระยะสั้น และไม่ต่ออายุสัญญาให้ โดยอ้างเหตุผลใดๆ ก็ตามที่จะไม่สามารถต่ออายุสัญญาได้
การทำสัญญา ควรทำที่กรมที่ดิน โดยมีเจ้าหน้าที่กรมที่ดินดำเนินการให้ โดยไม่มีการทำสัญญากันเอง หรือสัญญาโอนลอยเพิ่มเติม
ทาง Winner Loans เราจะลงวงเงินที่ใช้ตามจริง ไม่บวกดอกเบี้ย หรือผลตอบแทนเข้าไป
การจำนอง จะระบุอัตราดอกเบี้ย 15% ต่อปี ไม่มีค่าธรรมเนียมรายเดือน
การขายฝากบ้าน ลงวงเงินจริง และสินไถ่ โดยผลตอบแทนไม่เกิน 15% และไม่มีค่าธรรมเนียมรายเดือน
สี่ข้อในการพิจารณานี้ เป็นข้อควรทราบก่อนตัดสินใจเลือกจำนอง หรือขายฝาก เพื่อให้บ้าน หรือทรัพย์สินของคุณลูกค้าปลอดภัย และการกู้เงินโดยการขายฝาก หรือจำนองไม่เกิดปัญหาในอนาคต
